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房产实测常见问题

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发表时间:2021-09-12 22:06

 《房产测量规范》规定,房屋面积测算必须以实际测绘数据为准,即测绘人员需要在房屋竣工后到现场实地量取必要的边长、墙厚、特征点等数据,根据实测数据绘制成果图。在实际工作中,同一户型的房屋,甚至同一套房屋的不同部位,理论上相同的边长但实测数据都会不同。造成这个问题的原因主要是误差,误差来自于几个方面:


  一、观测误差。


  房产测量工作是由观测者使用测绘仪器(手持测距仪、全站仪等)、工具(钢尺等)、按照规定的操作方法,在一定的外界条件下进行的,不论观测者多么熟练,使用的仪器多么精密,观测方法多么合理,对同一部位进行多次观测,其结果总是有差异的。


  二、施工误差。


  房屋施工是粗线条的,墙面的平整度,垂直度等都存在偏差,抹灰层厚度更是变化量较大。因此在图纸中完全平行的两面墙,在实量时不同的位置就有不同的平距,图纸上完全相同的两户,其实测数据总会有差别,这使得同一户型的套内建筑面积千差万别。


  正是由于误差的存在,量取数据时要进行多次测量,取平均值,尽量用总尺控制分尺,用整体控制局部,将误差按比例分配到各边,整理、配赋过程较为复杂。


  此外,在一些特殊情况下,可能无法量取数据。比如在测绘精装修的建筑时,往往难以测到结构墙体位置;在测绘椭圆、弧线等不规则形状时,难以找到控制点;在测绘已使用房屋时,由于多种因素造成很多房间无法测量,或者量不到必要尺寸。在上述情况下,以实测为准显然是行不通的,这时可将竣工图纸数据作为最后测绘报告的依据,实测数据用来与竣工图纸做比对,如果相差较小,在允许范围内,就认为竣工图是可信的,可以按竣工图纸尺寸进行面积计算。


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